ポータルサイトに掲載された物件。
立地は今ひとつだけど、魅力的な価格に釣られて内見してきた。
物件概要
木造2階建 戸建 280万円
土地 110㎡
建物 75㎡
間取り 4DK
築年数 46年
接道 私道
所有権
市街化調整区域
駅 徒歩30分
駐車場 有（敷地内１台）
路線価 344万円（近隣31,300円/㎡ ※固定資産税路線価）
メリット／デメリット
■メリット
土地値以下の価格
閑静で近隣住宅もある
陽当たりはまずまず良い
再建築可（既存宅地）
駐車場拡張可能（１→２）
■デメリット
建物の劣化が激しい（傾きあり、外壁一部損傷、雨漏り修繕済）
残置物モリモリ
私道
浴槽損傷（交換要）
コンビニ徒歩10分、スーパー徒歩30分の立地
■どんな条件になれば買えるか？
近隣相場では月5〜7万で賃貸ができそう。ただし現状のまま貸し出すのは厳しく、構造を含めた大規模なリフォームが必要。
仮）家賃5.0万円/月 →年60万円、リフォーム300万円で算出。
5年で回収する場合 60×5＝300 ×90％-300＝-30万円 （経費10％換算＋リフォーム費300万円）
8年で回収する場合 60×8＝480 ×90％-300＝132万円 （経費10％換算＋リフォーム費300万円）
アクション
■内見（実施）
年配のご夫婦が生活されていた形跡がそのまま残り、残置物がかなり多い。
特にキッチンの劣化が激しく、床が損傷し冷蔵庫がピサの斜塔のように傾いていた。
浴槽は補修テープで水漏れを防いでいて、そのまま使うのは無理がありそうだ。
外のブロック塀を撤去すれば２台駐車できそうなスペースになり、物件の価値が高まるのが魅力的。建物をしっかり修繕すれば入居者は見つかりそうだ。
ただし、ここまでの大規模なリフォームは経験したことがないので費用の見積もりが難しい。間違いなく、業者さんに依頼することになるので、採算検討には余裕を持たせたい。そう考えた300万円のリフォーム費用だけど、それで賄えるのかも判断がつかない。
今はDIY作業中の物件がないので買いたい気持ちが大きいけど、さすがにこの物件は難易度が高そうだ。お世辞にも良い立地といえない環境もイタイ。
安価だけど、これは今の私には手に負えない物件と判断した。転進。
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