物件概要
鉄骨２階建アパート1980万円
2LDK×2戸 築28年 ※別に古家（物置）あり
現況 2/2室入居中
土地 232㎡
建物 95㎡
満室想定家賃 165万円/年 利回り8.3%
所有権
市街化区域
用途地域 １種住居
接道状況 6.5m公道
駐車場 有（4台）
駅徒歩13分
路線価 1,879万円（81,000円/㎡）
メリット／デメリット
■メリット
駐車場 １室当たり２台
２LDK満室 ファミリー長期入居中らしい
住宅街
外観もそう悪くない
大手施工会社
■デメリット
古家がジャマ（土地の1/3を占め、奥に位置するので解体困難：重機入れず）
戸数が少ない（２戸）
中古物件にしては利回りが低い
耐用年数切れ27年
近隣はアパートが多い
古家を入居者さんが物置に使っている（⇒解体交渉要）
どんな条件になれば買えるか？
・古家をリフォームして貸せるか？
・返済比率50％以下で融資や頭金を考えると1980万円では厳しい、総額いくらまで交渉できるか？
・土地値は悪くないので、解体再建築までの長期ストーリーを描けるか？
アクション
■現地から仲介さんにTelし、得られた情報。
・以前は2200万円で売り出しており、最近価格を下げた。これ以上の指値は厳しい。
・古家の解体は重機を使えない。金額はわからない。
・売主さんも15年ほど前にこの物件を購入した。高齢のため手放すものの売り急いではいない。
■転進を決めた
・手持ちキャッシュが減少する物件なので、ザンネンながら転進
・５-10年家賃収入を得て古家とともに解体 ⇒新築AP とい長期ストーリーは描けるがキャッシュが持たない
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